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深焦融资|房企债券融资情况或重现 高开工推高融资需求

2019-06-11 14:30 来源: 中国网地产 浏览量:134

2018年,中国房地产调控政策由紧到松,中央定调三阶段变化:3月两会重申“房住不炒”,7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”,8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。

12月中下旬,中央经济工作会议上提出“因城施策、分类指导”的定调。在一城一策框架下微调,意味着行业在2019年难以出现“全面放松”,目前地房地产仍处于高压状态之中。

监管政策由严到松,令房企在2018年的融资也划出了由寒变暖的轨迹。而从规模上看,2018年的房企融资虽然同比增幅有所收窄,但整体规模仍在高位,且综合融资成本明显上升。

从融资结构来看,房企的内部融资占比上升。2018年,在房企到位资金来源中,国内贷款及外资都有所下降,自筹资金、定金及预收款的稳定增长维持了房企的资金链条。

2018上半年,房企“逆势补仓”成主流,前期大量拿地使得新开工超预期上行,通过加速开工,延缓施工,抓紧获批预售证,再通过期房销售回笼资金。全年房屋新开工面积增长,竣工面积下降,呈分化态势。

随着房企阵线的拉长,前期的高开工将过渡至高竣工增速,竣工投资对资金占用会加剧房企资金面紧张状况。同时,房企还将面临债券的还款压力。据Wind数据显示,房地产行业今年累积近4193亿元的信用债将到期,房地产境内外债券还款总额据测算将相当于去年的两倍多。

资金链的承压令房企的融资需求持续上升。进入2019年,2019年1-4月,若干家房企通过债券、ABS等形式融资,境内融资总规模超过1400亿元,发债规模已超去年同期。

2018房企债券净融资额呈下降状态

2018年,信用债市场持续走高,“严监管、紧信用、宽货币”金融政策致流动性边际放宽;另一方面,资管新规落地,“紧信用”效应凸现,债券违约规模飙升。

据Wind数据显示,2018年债券发行量达184678亿元,同比增长3.8%;同时,债券违约数量和金额为120只及1177亿元,违约金额同比增加了约2.5倍。

2018年10月,央行降准释放出约7500亿元流动资金,政策及监督层面逐步释放出宽松信号,政府及央行通过多种途径,推行较为宽松的货币政策。

但亿翰智库研究指出,房地产行业并不处于定向降准的范围之内,资管新规下委托贷款流入地产的高压限制仍然存在,总体来说行业的融资环境相较于2015、2016年明显趋紧,融资成本也随之水涨船高,但是整体货币宽松也给行业带来了资金面的边际改善,这种改善从2018年四季度起表现尤为明显。

在房地产行业融资环境趋紧的背景下,房企的融资形势仍较为严峻,融资难、融资紧现象突出。但受强烈的规模诉求和大量债务集中到期的影响,房企愿意承担昂贵的融资成本获取资金支持,融资规模相比2017年并未下降。

Wind数据显示,2018年房地产企业公司债共发行190支,发行规模合计2435亿元,同比增长177%,公司债发行量翻番。同时,亿翰数据研究指出,2018年房企融资成本普遍性上升,在其选取的50个房企样本内,平均融资成本为5.64%,相较2017年的5.45%提升了0.19个百分点。

2018年是房企债券到期大年,国金证券数据显示,房地产行业到期债券共4154.78亿元,同比增长205.90%。因此,虽然2018年里房企债券融资规模同比增幅显著,但净融资额相比2017年却呈下降状态。

2019或再现去年债券融资情况

深焦融资|房企债券融资情况或重现 高开工推高融资需求-中国网地产

2018年后期至2019年,房企融资成本呈边际改善,企业融资难、融资贵问题有所缓解。2019年1-4月国内贷款、自筹资金分别同比增长3.7%及5.3%,房企到位资金增速达到8.9%。

同时,房企再现发债潮。按照Wind口径统计,2019年1-4月,几十家房企通过发行债券、ABS等形式进行融资,境内融资总规模超过1400亿元。

房企喷薄而出的发债需求背后,更多是因为2019年需集中兑付的到期债务。

房企于前几年的市场宽松时期发行的地产公司债,开始逐步进入兑付或回购期,偿债量自2018年开始逐渐走高。2018年末,房企的发债增速小于到期债增速,净融资额同比下降。

而2019年房地产境内外债券还款总额仍处于高位,据Wind数据统计,房地产业今年累计近4193亿元信用债将到期,每月均有百亿元规模以上债务到期,其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元。房企可能会重现2018年“债券融资规模同比增幅显著,但净融资额同比下降”的状态。

融资成本方面,有分析指出,2019年1-4月,房企国内发行债券的平均融资成本为5.84%。各地产公司债券融资利率呈现分化局面,最高和最低的融资成本之间相差一倍以上,大型房企尤其是央企、国企为背景企业的融资成本普遍低于民营房企。

大型房企规模大、留存资金多、偿债能力强,因此更容易筹得资金;中型房企愿意采用加杠杆,承受昂贵融资成本的方式进行规模扩张;小型房企则因规模小实力差,纷纷面临融资贵、融资难的问题。

这一情况与2018年基本相同。在国内融资环境逐步宽松,银行、信托等机构对房企融资有所松绑的情况下,较高的融资门槛、对房企放贷高标准并未降低。2019年5月17日,中国银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,再次强调2019年整治工作要将严监管长期坚持下去,继续将防范金融风险列为当前高质量发展的核心任务之一。

高开工、建设成本提升加大房企融资需求

因为2018年融资环境的紧缩,房企的融资结构中内部融资占比开始上升。2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速上年回落1.8个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%。

房企为加快资金周转速度,通过加速开工,延缓施工,抓紧获批预售证,再通过期房销售回笼资金,新开工面积增幅较为明显。

2018年,房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比上年提高10.2个百分点;竣工面积93550万平方米,下降7.8%,降幅比上年扩大3.4个百分点。全年房屋新开工面积增长,竣工面积下降,呈分化态势,房企阵线拉长。

2018年末,商品房待售面积52414万平方米,较上年减少11%,降幅低于2017年的15.3%,库存去化速度减慢。同时,全国商品房销售额及销售面积增速较上年分别回落了1.5和6.4个百分点。全年房屋新开工与销售增速分化,带来了库存回升压力。

2019年1-4月,房屋新开工面积58552万平方米,增长13.1%,增速提高1.2个百分点;竣工面积22564万平方米,下降10.3%。新开工增速持续提高,与竣工继续呈分化态势。商品房销售额39141亿元,增长8.1%,增速提高2.5个百分点。

深焦融资|房企债券融资情况或重现 高开工推高融资需求-中国网地产

同时,1-4月份,全国房地产开发投资34217亿元,增速升至11.9%,地产投资持续回暖。

高开工再现、销售回暖、到位资金回升,房地产开发企业在1-4月份的自筹资金与预收款分别增长了5.3%与15.1%。

受房地产施工、及投资回暖加快的影响,地产产业链或许会有预期复苏。1-4月份,PMI环比由降到升(1月下降0.6%,4月上涨0.3%),同比增幅逐渐加大(1月上涨0.1%,4月上涨0.9%);同时,4月建筑业PMI回落1.6个百分点至60.1%,虽有所回落但仍位于高景气区间。高频数据显示,3月下旬以来钢材日均产量较高但库存去化仍快,水泥产量同比大增但价格仍在走高。

同时,受供给侧改革、环保政策等影响,建筑原材料成本有所提升,由此抬升房企项目建设成本。

随着交房后竣工期限要求的临近,房企前期高开工将过渡至施工竣工,将有更多的资金投入到竣工建设当中。竣工的提速将加剧房企资金面紧张状况,同时建设成本的提高亦提升了房企对资金的需求。

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